Investisseur immobilier – Vente précipitée (« Flip ») : gain en capital ou revenu d'entreprise?

J’ai entendu dernièrement un commentaire de quelqu’un qui indiquait que, puisqu’il avait détenu sa propriété qu’il avait rénovée et habitée plus d’un an, le gain ne serait pas imposé. Ouf, cette incompréhension de la Loi de l’impôt sur le revenu pourrait lui occasionner toute une surprise et lui coûter des intérêts inutiles lorsque les autorités fiscales réévalueront ses déclarations de revenus.

En effet, je crois qu’il fait référence au fait qu’à partir du 1er janvier 2023, la Loi de l’impôt sur le revenu (et la Loi sur les impôts au Québec) a été modifiée pour inclure une provision indiquant que le gain lié à la vente d’un logement ayant lieu avant la fin du 365e jour de possession serait requalifié en revenu d’entreprise plutôt qu’en gain en capital (Il y a des exceptions.). Par conséquent, puisque le gain en capital est requalifié en revenu d’entreprise, l’exemption du gain en capital sur la vente d’une résidence principale ne pourrait pas être utilisée. Imaginez que dans 2 ans, les autorités fiscales vous apprennent que vous leur devez 40 000$ d’impôt relatif à cette transaction et que l’argent a été dépensé. Surprise!

En fait, la règle indique que s’il y a une vente à l’intérieur de 365 jours de possession, le gain est considéré comme un revenu, donc imposé au même titre qu’un salaire ou un revenu d’intérêt. Elle n’indique pas que si la vente a lieu après 365 jours de possession, ce ne sera pas un revenu d’entreprise. Le législateur a seulement inclus un test clair qui dit qu’en bas de 365 jours, c’est du revenu d’entreprise. Au-dessus de 365 jours, ça dépend.

Ça dépend de quoi? De l’intention au départ, de l’intention au moment de l’acquisition. Si l’intention au départ était d’acheter la propriété, de la rénover et de la vendre à profit, alors ce profit serait considéré comme un revenu d’entreprise même si la maison a été habitée par le propriétaire pendant deux ans, si les faits appuient l’intention. Par exemple, si c’est la deuxième maison qui est rénovée et vendue en trois ans, les autorités fiscales pourraient penser qu’ils font face à une entreprise.

Regardez l’encadré au bas d’une page du site internet de Revenu Québec que je copie ici :

Référence : Revente précipitée de votre propriété (maison ou immeuble d'habitation) | Revenu Québec

Si vous avez des questions ou vous souhaitez consulter un fiscaliste, téléphonez-moi.

Dany Turgeon, M. Fisc, CD

Ce texte est pour éducation seulement et ne devrait pas être utilisé à des fins de planification ou de conformité fiscale ou à une situation particulière. Référez-vous à un fiscaliste.