Changement d'usage

J’ai commencé à louer ma résidence. Y a-t-il des conséquences fiscales ?

Oui, il y a des conséquences fiscales dues au changement d’usage.

Disposition réputée

Par conséquent, ma déclaration de revenus pour l’année du changement, en plus d’inclure les revenus et les dépenses de location, doit également comporter une disposition réputée à la juste valeur marchande de la propriété [1]. En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu (et de la Loi sur les impôts pour le Québec), cet événement a pratiquement le même effet qu’une vente réelle, car le contribuable est réputé avoir disposé de la propriété et l’avoir rachetée immédiatement après.

Nous aurons besoin de la juste valeur marchande, du coût de la propriété et de la date d’acquisition. Un évaluateur agréé serait utile.

S’il y a un gain en capital, il est déclaré à ce moment-là, mais s’il y a une perte, elle est réputée nulle. Toutefois, l’exemption du gain en capital d’une résidence principale pourrait effacer ce gain. Si l’exemption est disponible, il n’y aurait pas d’impôt à payer.

La loi fait en sorte qu’en commençant à louer notre résidence principale, nous établissons le coût de notre propriété égal à la juste valeur marchande au moment du changement d’usage. Ainsi, lorsque la propriété sera réellement vendue, si la juste valeur marchande a augmenté, il y aurait un gain en capital imposable, et celui-ci ne pourrait pas être effacé par l’exemption du gain en capital d’une résidence principale. C’est pour cette raison qu’il y a un « reset ».

Scénario illustrant une disposition réputée pour une maison achetée en 2015, transformée en propriété locative en 2019 et vendue en 2022. Le processus inclut l'évaluation de la valeur marchande, le remplissage du formulaire T2091 pour l'exonération fiscale, et le calcul du gain en capital imposable.

Choix

Toutefois, je pourrais faire un choix en envoyant une lettre aux autorités fiscales indiquant ma décision[2]. Par conséquent, il n’y aurait pas de disposition réputée au moment du changement d’usage. L’avantage de ce choix, outre qu’il n’y a pas de disposition réputée et donc pas d’impôt, est qu’il pourrait prolonger de quatre ans la période de l’exemption du gain en capital sur la résidence principale.

Supposons que j’ai respecté tous les critères et que j’ai vendu ladite propriété après 4 ans de location, le gain en capital pourrait être réduit à zéro même si je n’ai pas habité la maison pendant ces quatre années. En revanche, si je n’avais pas fait ce choix, le gain en capital réalisé durant ces quatre années serait imposable[3].

Scénario illustrant un choix pour une maison achetée en 2015, transformée en propriété locative en 2019 et vendue en 2022. Le processus inclut l'évaluation de la valeur marchande, l'envoie d'une lettre à l'ARC pour l'exonération fiscale, et le calcul du gain en capital imposable.

Il est très important que la disposition réputée ou le choix soient produits dans ou avec la déclaration de revenus de l’année où le changement d’usage s’est produit, sous peine de pénalités.

Si vous avez des questions ou vous souhaitez consulter un fiscaliste, téléphonez-moi.

Dany Turgeon, M. Fisc., CD

Ce texte est à titre éducationnel seulement. Il a pour but d’aviser que certains événements créent des obligations fiscales et non de décrire de façon exhaustive le fonctionnement des règles ou une planification fiscale. Il est toujours préférable de consulter un fiscaliste.

Références & Notes:

[1] Agence du revenu du Canada. (2025). Changement d’utilisation de votre bien. Récupéré de https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/tout-votre-declaration-revenus/declaration-revenus/remplir-declaration-revenus/revenu-personnel/ligne-12700-gains-capital/residence-principale-biens-immobiliers/changement-utilisation.html. Consulté le 3 mars 2025.

[2] Revenu Québec. (2023). Gains et Pertes en Capital [PDF]. Récupéré de https://www.revenuquebec.ca/documents/fr/publications/in/IN-120%282023-12%29.pdf. Page 33 et 34. Consulté le 3 mars 2025. En fait, au Québec le choix est automatique s’il a été fait avec l’Agence du revenu du Canada. Il faut toutefois envoyer une lettre à Revenu Québec.

[3] Il faut respecter les critères dont celui de ne pas prendre de déduction pour amortissement.