Vous louez une partie de votre maison ? Ne négligez pas les règles sur le changement d’usage !

Récemment, j’ai accompagné un client qui a commencé à louer une partie de sa résidence principale sans savoir que cela pouvait déclencher un « changement d’usage » aux fins de l’impôt. Malheureusement, il n’a pas déclaré ce changement en 2016 ni en 2023, et nous devons maintenant régulariser la situation… ce qui s’avère beaucoup plus coûteux que si tout avait été fait correctement dès le départ.

Voici ce que tout propriétaire et préparateur fiscal devrait savoir :

• Changement d’usage = disposition réputée : Lorsque vous commencez à louer une partie (ou la totalité) de votre résidence principale, l’ARC considère généralement que vous avez disposé de cette portion à sa juste valeur marchande et que vous l’avez immédiatement rachetée. Cela peut entraîner un gain en capital imposable, sauf si vous pouvez bénéficier de l’exemption pour résidence principale.

• Exemption pour résidence principale & formulaire T2091 : Pour réclamer l’exemption sur le gain, vous devez désigner la propriété comme résidence principale en remplissant le formulaire T2091 (IND) lors de la disposition réelle ou réputée, y compris lors d’un changement d’usage partiel.

• Dépôt tardif = pénalités : Si vous oubliez de produire le formulaire T2091 au moment du changement d’usage, il est possible de le déposer en retard, mais l’ARC peut imposer des pénalités. Il est beaucoup plus simple – et moins coûteux – de bien faire les choses dès le début.

• Préparateurs fiscaux : soyez vigilants ! Si vous constatez qu’un client commence soudainement à déclarer des revenus de location alors qu’il n’en avait pas auparavant, posez des questions. Y a-t-il eu un changement d’usage ? Un choix approprié a-t-il été fait ? Le formulaire T2091 a-t-il été produit ? Cette diligence peut éviter bien des maux de tête à vos clients.

• Changement d’usage partiel ou total : Depuis le 19 mars 2019, il est possible de différer la disposition réputée lors d’un changement d’usage partiel en produisant un choix selon le paragraphe 45(2) ou 45(3) LIR. Attention : il ne faut pas avoir réclamé d’amortissement (CCA) sur la propriété si vous souhaitez préserver l’exemption pour résidence principale.

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En résumé : Consulter votre comptable ou fiscaliste avant de commencer à louer une partie de votre maison, c’est comme souscrire une assurance : vous ne voyez pas toujours le bénéfice immédiatement, mais cela peut vous éviter de mauvaises surprises (et des coûts importants) plus tard. Si vous êtes préparateur fiscal, soyez proactif pour identifier ces situations chez vos clients.

N’attendez pas qu’il soit trop tard : informez-vous et produisez les bons formulaires dès le début !